ההשקעה בפרויקט בית ארבע העונות
תוכנית פרויקט בית ארבע העונות, ההשקעה והערכות שווי
** הצגת התוכנית המפורטת וסכומי ההשקעה ימסרו למתעניינים בפגישה אישית בלבד**
התוכנית כוללת 7 שלבים לאורך תקופה של 5-7 שנים, ממועד הזכיה במכרז פירוק שותפות מקרקעין (הסבר מפורט בהמשך), עד להגעתו של בית ארבע העונות לאיזון תפעולי.
בשלבים שונים לאחר גמר פירוק שותפות המקרקעין, זכאי כל בעל קרקע או משקיע למכור את חלקו היחסי בפרויקט בכפוף להסכם השותפות. (בהמשך יינתנו הערכות שווי בשלבים שונים של הפרויקט)
שלב 1 - גיבוש השותפות (בעלי קרקע ומשקיעים פרטיים)
שלב 2 - תהליך פירוק שותפות מקרקעין (זכיה במכרז הפירוק)
שלב 3 - תהליך התכנון של המבנה, היתר בניה ומימון בנק מלווה
שלב 4 - שיווק והסכמי איכלוס/שכירות
שלב 5 - בניה והשגת אישורי אכלוס
שלב 6 - אכלוס
שלב 7 - השגת איזון תפעולי
שלב 1 :
במהלך השנה האחרונה גובשה שותפות של בעלי הקרקע המשמעותיים במגרש המיועד לבית ארבע העונות, בעלים אלה מחזיקים ביחד כ- 30% מהזכויות במגרש. שותפות זו שמה לה למטרה ליזום ולבצע באופן עצמאי בדומה לקבוצת רכישה, מימוש של זכויות הבניה ומקסום כלכלי של רכושם.
הווה אומר, הקמת מבנה מסחר ומשרדים שכונתי ותפעולו כנדל'ן מניב.
לשם כך נערכה השותפות להשלמת שלב 1, כהכנה לשלב 2.
-
בוצעו הערכות שמאי
-
בוצע איתור פרטי קשר של כל בעלי הקרקע הרשומים כיום כבעלים של הנכס
-
הוכנה תוכנית עסקית
-
בימים אלה מצטרפים משקיעים פרטיים לשותפות. עם השגת התחייבויות להשקעה כוללת מתאימה, נעבור לשלב 2 (בהמשך יוסבר על הסכם ההשקעה)
שלב 2 :
עקב העובדה שמדובר בנכס מרובה בעלים (למעלה מ 200), בעגה המקצועית נכס מקרקעין במצב מושעא, אין אפשרות להגיע להסכמה למימוש הזכויות ואין אפשרות לבצע חלוקה פרטנית בעין. אי לכך אין מנוס מהגשת בקשה לבית המשפט לפירוק שותפות מקרקעין. השותפות מתכוונת ליזום פניה שכזו מתוך כוונה ליזכות בעזרת כספי המשקיעים הפרטיים במכרז הפירוק. (הסבר מפורט על התהליך, בהמשך)
כך מתכוונת השותפות לקנות למעשה את חלקם של בעלי הקרקע שאינם חברים בשותפות שלנו.
קיימת אפשרות שמשקיע/ים אחרים יזכו במכרז הפירוק. במקרה זה כל בעלי הקרקע החברים בשותפות יאלצו בעל כורחם למכור את חלקם לזוכה, במחיר המכרז ואילו המשקיעים הפרטיים שהצטרפו לשותפות שלנו יקבלו את מלוא כספם בחזרה בתוספת תשואה ראלית (כמפורט בהסכם ההתחייבות להשקעה והצטרפות לשותפות).
שלב 3 :
הכנת תוכניות בניה בליווי יועצים מקצועיים מתאימים, להשגת היתר בניה. כולל מו"מ עם עיריית הוד השרון בענייני הקלות ושינוי ייעוד, במטרה למקסם את ערכו הכלכלי של הפרויקט.
עם השלמת התוכניות יאותר בנק מלווה או גורם פיננסי אחר למימון הבניה ויקבע באופן פרטני גובה המימון העצמי המשלים הנדרש מכל אחד מחברי השותפות, בעל קרקע או משקיע פרטי. (בתוכנית העסקית נעשו הנחות בנדון, בהתאם לכללי שוק המקובלים כיום. כגון % המימון הבנקאי שהפרויקט יקבל ותנאי המימון)
שלב 4 :
שלב השיווק יחל למעשה מספר חודשים לאחר תחילתו של שלב התכנון מיד עם גיבוש הקונספט התכנוני של המבנה והפקת הדמיות.
תהליך שיווק של מרכז מסחרי מלווה את הנכס לאורך כל שנות פעילותו מתוך כוונה לשאוף להשגת 100% איכלוס במחירי שוק מקסימליים.
בתוכנית העסקית הוקדש תקציב מתאים לצורך הפעלת תוכנית שיווק מקצועית כולל גיבוש המיתוג המתאים לצרכים ולמיקום של בית ארבע העונות ואיפיון פרופיל מועדף של השוכרים. הסכמי שכירות ארוכי טווח עם גורמים בעלי יציבות פיננסית המתאימים למיתוג , יסייעו להשגת תנאי מימון משופרים מהבנק המלווה ויזרזו את השגת האיזון התפעולי (שלב 7).
במהלך שלב זה תערוך השותפות מכרז לבחירת חברת ניהול ואחזקה שתלווה גם את שלבי האיכלוס של המבנה.
שלב 5 :
בניה והשגת היתר איכלוס.
שלב 6 :
איכלוס המבנה בהתאם להסכמי השכירות.
במידת האפשר, לפחות קומת המסחר תאוכלס עוד לפני השלמת כל המבנה.
שלב 7 :
בהתאם לתוכנית העסקית, פרויקט בית ארבע העונות יגיע לאיזון תפעולי כשנה מתחילת האכלוס, ברמת אכלוס של 50-60%. זאת בהנחות מאוד שמרניות של קצב אכלוס איטי למבנה מסחרי חדש, בשכ"ד נמוך יחסית ותמריצים לחודשי השכירות הראשונים.
כל העלויות הכרוכות בתפעול הנכס טרם הגעתו לאיזון תפעולי הובאו בחשבון בחישוב התקציב וההשקעה הכוללת בפרויקט.
התוכנית העסקית
כבכל פרויקט, בודאי מסוג זה, נבנתה תוכנית עסקית להערכת כדאיותו. התוכנית מאפשרת ניתוח לשני הסוגים של השותפים; לבעלי הקרקע המקוריים שבשותפות שאינם נדרשים להשקיע בקרקע לבין המשקיעים הפרטיים המצטרפים לשותפות, שחלק מהשקעתם מיועדת לרכישת הקרקע משאר בעלי הקרקע בתהליך פרוק השותפות.
התוכנית מכסה את כל משך הפרויקט החל מיום הזכייה בבעלות המלאה בקרקע (החלטת בית המשפט בפרוק השותפות) וכלה ביום שבו יגיע בית ארבע העונות לאיזון תפעולי, כמרכז מסחרי ומשרדים פעיל. חישוב הרווח ו-IRR מוצגים למועד מכירת הנכס לאחר השלמת בנייתו בניכוי החזרי חוב ועלות המימון.
התוכנית תתעדכן באופן שוטף בהתאם לנתונים והערכות חדשות התואמות את מועד העדכון. מובן מאליו שרבות מההנחות ישתנו לאורך משך הפרויקט בהתאם לתקינות וחוקים חדשים (מדינה או רשות מקומית), לתנאים הכלכליים והפיננסיים המשתנים (תשומות בניה, יוקר מחיה, רמת הלווי הבנקאי ותנאי האשראי, עמלות שונות, מיסוי וכדו') ובאופן פרטני בהתאם לתוכנית הבניה והצעות מחיר קונקרטיות שנקבל. (יועצים, אגרות, מפקחים, שיווק, ניהול הבית ועוד)
במהות, פרויקט מסוג זה שנמשך שנים רבות, רמת הוודאות של התוכנית העסקית היא נמוכה אך היא כלי עבודה הכרחי למנהלי הפרויקט ולכל אחד מחברי השותפות. קובץ התוכנית יהיה זמין לשותפים בתא האישי באתר ויפורסמו הודעות כשהתוכנית תעודכן מעת לעת.
מעבר לנתוני דוחות השמאים של הפרויקט, הסימוכין להנחות שבתוכנית העסקית נלקחו ממקורות רשמיים פומביים רלוונטיים (החל מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, משרדי הפנים והמשפטים, פרסומי אגודות וכדו') דוחות מקצועיים ומאמרים, וכלה בדוחות שמאי של פרויקטים אחרים.
לנושא המימון החיצוני שבתוכנית העסקית, מבנק או כל גורם פיננסי אחר שילווה את שלב הבניה, נלקחו הנחות גורפות זהות לכל השותפים למרות שבמציאות בנושא זה מקורות המימון ותנאי האשראי יהיו פרטניים ושונים לכל אחד מהשותפים (כל אחד בהתאם לפרופיל הפיננסי שלו, מקורותיו ושיקוליו העסקיים). הנהלת הפרויקט והיועצים המקצועיים יסייעו לשותפים בהשגת הפתרון האישי האופטימאלי.
ההנחות ותוצאות התוכנית העסקית יוצגו בפני למשקיעים.
ציוני דרך בהערכת שווי
כאמירה כללית, מעצם היות פרויקט בית ארבע העונות פרויקט המבוצע באופן עצמאי ע"י בעלי הקרקע ולא ע"י חברה יזמית, השותפים ייהנו מהרווח היזמי כבר משלב מוקדם יחסית. בדר"כ יזמי נדל"ן מתכננים לרווח של כ- 20% לפחות.
לאורך הפרויקט בהתאם לגנט ניתן לזהות כמה ציוני דרך בהם צפויה עליה משמעותית בשווי הפרויקט:
-
בתום תהליך פרוק השותפות יקפוץ ערך הנכס לשווי קרקע מובנה, מאחר והוא יצא ממצב מושעא והסבירות למימוש זכויות הבניה גבוה (סביר שמחיר הזכייה במכרז הפרוק , ישקף את מחיר השוק של הקרקע, נמוך מזה של שווי קרקע מובנה)
-
עם השגת היתר הבניה וסגירת הלווי המימוני (שמאות "דו"ח 0")
-
בהשלמת הבניה ותחילת אכלוס
-
השגת איזון תפעולי (רמת אכלוס והכנסות המאוזנת עם הוצאות התפעול של בית ארבע העונות)
-
עד להשלמת הפרויקט, אוכלוסיית המשתמשים הפוטנציאליים באזור אמורה להכפיל את עצמה
ההשקעה
מזה מספר שנים ההשקעה בנדל"ן מניב, מסחרי ומשרדים, נושאת תשואה שנתית של מעל 7% והמגמה נמשכת גם ובעיקר בערי הלוויין של ת"א והמרכז. מעבר לכך בפרויקט בית ארבע העונות טמון פוטנציאל של עשרות אחוזי רווח עקב השותפות כמשקיע יזם ועלית ערך הנכס עצמו – ממצבו הנוכחי כקרקע ועד למרכז מסחרי בנוי באזור מבוקש המאוכלס בכוח קניה גבוה.
כספי המשקיע הפרטי המצטרף לשותפות של בית ארבע העונות מיועדים לקנית יתרת הקרקע , זו שאינה בבעלות בעלי הקרקע חברי גרעין השותפות (60-70% מהקרקע). להלן "ההון העצמי לקרקע", לפי מחיר יעד הזכייה שקבעה השותפות לתהליך פרוק שותפות המקרקעין (ראו פרק תהליך פרוק שותפות מקרקעין).
סכום נוסף של הון עצמי יושקע על ידי כל השותפים, המשקיעים הפרטיים ובעלי הקרקע שבשותפות, מיד עם הזכייה בפרוק – "הון עצמי להקמה", למימון המשלים הנדרש לפי התוכנית העסקית, לצורך התכנון, הבניה השיווק והתפעול ההתחלתי של בית ארבע העונות.
השותפות שומרת לעצמה את הזכות להעדיף משקיעים מסוימים. לכל השותפים בפרויקט (בעלי הקרקע המקוריים והמשקיעים הפרטיים שהצטרפו לשותפות), תהייה זכות גישה לכל מידע ניהולי, כלכלי או משפטי של הפרויקט.
המחיר הסופי של הקרקע יקבע כאמור בסוף תהליך הפרוק. אם ובמידה ומחיר הזכייה בפרוק יהיה נמוך ממחיר יעד הזכייה שקבעה השותפות, ההפרש יוחזר למשקיע באופן מיידי.
במידה והשותפות שלנו לא תזכה במכרז הפרוק, יוחזרו כספי המשקיע בתוספת תשואה ריאלית על ההון.
פרוט סכומי ההשקעה, הסכמי ההשקעה והסברים בכתב ובע"פ ימסרו לנרשמים באתר בית ארבע העונות:
פרטים ומסמכים יוצגו במפגשים אישיים בלבד.
